Qu’est-ce qu’une SCI (Société foncière) ?

La société aura une identité juridique distincte de celle de ses actionnaires, bien que, sauf circonstances très particulières, elle n’ait pas d’identité fiscale distincte. Pour cette raison, on dit qu’elle est « fiscalement transparente ».

Grâce à la souplesse de ses statuts, la société civile immobilière (SCI) est idéale pour gérer le patrimoine d’une famille. A condition de respecter les contraintes imposées par cette structure, elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine et ouvre la voie à de sérieuses économies d’impôt.

Les notaires recommandent vivement cette structure à leurs clients pour gérer un patrimoine immobilier (dans le cadre d’une SCI) ou plus rarement mobilier. Ils vous proposent cette structure lorsqu’il s’agit de vous aider à surmonter les différents obstacles juridiques découlant de la situation familiale ou patrimoniale ou de profiter de nombreuses réductions d’impôts.

Cependant, il ne faut pas croire que tout est facile à obtenir. Le Formalisme à sa création est rigoureux et les règles de fonctionnement sont contraignantes.

SCI & Locations Meublées

De nombreux biens appartiennent à une SCI (société civile immobilière), qui est une société à responsabilité limitée utilisée dans l’immobilier. Ce type de structure permet une meilleure organisation de la gestion du bien ; il évite également les problèmes fréquents de blocage en cas de copropriété ; et cela facilite le transfert.

En règle générale, ce type de société est soumis à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, le régime fiscal est comparable à celui d’une acquisition « directe ».

Alternativement, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce type de fiscalité peut représenter un piège financièrement dangereux dans certaines situations et ce risque est d’autant plus important qu’une SCI peut être soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés, notamment en cas de location meublée.

Quel est l’avantage d’une SCI pour des investisseurs

La SCI permet de réaliser plusieurs investissements immobiliers en rassemblant des moyens, ce qui peut faciliter l’obtention de financements. Il peut en effet être destiné, par exemple, à la location.

La SCI permet d’avoir une fiscalité avantageuse. La transmission d’un bien immobilier est normalement soumise à l’impôt sur les plus-values, avec une déduction fiscale en fonction de la durée de détention, et une exonération totale d’impôt après 22 ans et 30 ans de prélèvements sociaux. Pour la cession des parts de SCI, la durée de conservation est calculée à compter de la date de souscription des parts et non à compter de la date d’entrée du bien dans la SCI. De plus, le transfert d’actions est plus simple que la vente d’un immeuble qui doit passer par un acte notarié authentique.

Si vous êtes chef d’entreprise, vous pouvez également avoir recours à la SCI pour acquérir les biens immobiliers nécessaires à votre activité. La SCI percevra les loyers en déduisant les charges locatives. Ce dispositif vous permet également d’attribuer des parts de SCI à vos enfants sans être dans votre entreprise. De plus, les créanciers de votre société ne pourront pas attaquer la SCI, le bien immobilier est donc protégé.

Combien coûte la création et la gestion d’une SCI

Vous devez accomplir certaines formalités pour le créer, notamment :

• la rédaction des statuts,
• enregistrement des statuts au service des impôts,
• la publication des statuts de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL),
• l’immatriculation de la SCI au Greffe du Tribunal de Commerce,
• la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Ces opérations ont un coût surtout si vous passez par un avocat pour rédiger les statuts. Quant à l’annonce légale, elle coûte environ 200 €.